未来房价是涨是跌?涨多少?看大佬对房地产的判断-cpi对股市的影响

每日股市策略 每日股市策略 12月08日

这是一篇黄奇帆关于房地产的主旨演讲,近期详细内容开始解密,我们对演讲内容进行了精炼,给大家的置业购房提供参考。


黄认为,今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。



今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。



中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因:

一是城市化。在过去20年里,中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点。二是旧城拆迁改造。三是住房质量改造。四是人均住房面积增加。1990年,中国人均住房面积只有6平方米;到2000年,城市人均住房面积也仅十几平方米,现在城市人均住房面积已达到50平方米。



以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。一是城市化率增长放慢,已接近拐点。城市化的人口红利会逐步淡出。二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造,旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出,总量会大规模减少。三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。




总量萎缩后,中国房地产建设的热点、重点地区在哪里?一个是中心城市。所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。



第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些 中小城市会成为房地产发展热点。


第三个热点地区是城市群。在省会城市里有一批已经过了1000万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向1500万、2000万发展。



今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。


在房地产供求关系方面,我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求,但是总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。



从通货膨胀看,我国M2已经到了190万亿,会不会今后的10年M2再去翻两番?不可能,这两年国家去杠杆、稳金dmi指标融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。


可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右,房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。


作者“百万资金股友会

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